Anunțuri imobiliare cu AI în 2026: descrieri care vând, legal

Să scrii anunțuri imobiliare cu AI durează câteva minute; să răspunzi pentru ce scrie în ele durează cât stă anunțul publicat. Un model de limbaj produce fără efort un text fluent despre un apartament pe care nu l-a văzut niciodată — și exact aici e problema: completează golurile cu detalii plauzibile, iar detaliile plauzibile dintr-un anunț sunt afirmații comerciale pe care cineva se va baza. Ghidul acesta tratează strict textul: ce îi dai modelului, ce prompturi funcționează pe fiecare tip de proprietate, cum verifici rezultatul și unde trece legea linia.

Două delimitări. Nu vorbim despre fotografii și mobilare virtuală — e o temă separată. Și nu vorbim despre stabilirea prețului: metoda comparativă și limitele modelelor de estimare sunt tratate în articolul despre cum estimează agenții valoarea reală cu AI. Pentru imaginea de ansamblu a utilizărilor în agenție — lead-uri, mesagerie, negociere — există ghidul despre AI în imobiliare pentru agenți, în care descrierea de anunț e doar unul dintre cele șapte cazuri de utilizare.

Anunțuri imobiliare cu AI: de ce textul e locul unde modelul ajută și încurcă cel mai repede

Descrierea de proprietate e sarcina ideală pentru un model de limbaj: text scurt, structură repetitivă, volum mare. Doar că un anunț nu e un text de blog. Fiecare propoziție din el e o afirmație despre un bun pe care cineva îl va cumpăra sau închiria: suprafața, anul, etajul, ce rămâne în apartament, cât de departe e metroul. Când modelul scrie „bloc reabilitat termic” pentru că așa arată statistic blocurile din descrierile pe care le-a văzut, nu a greșit stilistic — a introdus în anunț un fapt fals. Mecanismul e cel descris în ghidul despre halucinațiile AI: modelul nu distinge între ce știe și ce sună bine.

De aici regula de bază: modelul redactează, nu documentează. Tot ce e fapt vine de la tine, dintr-un document pe care îl poți arăta. Tot ce e formulare poate veni de la model.

Fișa de date a proprietății: inputul care decide calitatea

La un prompt de tipul „scrie un anunț pentru un apartament cu 3 camere în Titan”, modelul inventează tot ce lipsește. Soluția nu e un prompt mai inteligent, ci un input mai complet: o fișă de date standard, aceeași pentru toate proprietățile din portofoliu, completată o singură dată, din acte și din vizită.

FIȘA DE DATE — se completează din acte și din vizită
Tip tranzacție: vânzare / închiriere
Tip proprietate: apartament / casă / teren / spațiu comercial
Localizare publicabilă: cartier, reper (fără număr de apartament)
Suprafață utilă (din acte): ... mp | Suprafață construită: ... mp
Camere / băi / balcoane: ...
Etaj / regim de înălțime: ...
An construcție (din acte): ... | Reabilitări documentate: ...
Compartimentare, orientare: ...
Încălzire, climatizare: ...
Clasă energetică și consum (din certificat): ...
Finisaje — stare reală, constatată la vizită: ...
Ce rămâne în preț (confirmat în scris de proprietar): ...
Parcare / boxă — cu ce titlu: proprietate / închiriere / fără
Distanțe măsurate: metrou ... min pe jos, școală ..., parc ...
Preț, ce include, comision: ...
Situația actelor: ...
Disponibilitate: ...
Public-țintă: familie / tineri profesioniști / investitor / firmă
NECUNOSCUT: [listează explicit ce nu știi]

Rândul „NECUNOSCUT” e cel mai important. Dacă nu știi anul ultimei reabilitări, scrie că nu știi. Un model care primește „reabilitare: necunoscut” și instrucțiunea de a nu completa golurile va tăcea. Un model care nu primește nimic va umple.

Fișa nu conține date personale. Numele proprietarului, telefonul lui, numărul cadastral, adresa exactă cu apartament, motivul vânzării („divorț”, „pleacă din țară”) nu au ce căuta nici în prompt, nici în anunț.

Aceeași fișă alimentează toate variantele: portal, rețele sociale, versiunea în engleză. Faptele rămân identice peste tot.

Fișa de date e, de fapt, forma simplă a unui principiu pe care cursul AI în Imobiliare: Ghid Complet pentru Piața din România îl aplică în tot fluxul unei agenții — date curate la intrare, formulări verificabile la ieșire. Modulul său despre conformitate în comunicare lucrează exact pe distincția dintre ce poți afirma într-un material către client și ce trebuie reformulat condițional, cu exemple de formulări corecte și incorecte.

Structura unui text de anunț imobiliar care se citește până la capăt

Un anunț bun răspunde, în ordine, la întrebările pe care și le pune cititorul: ce e, pentru cine e, cum arată înăuntru, unde e, în ce condiții, ce fac mai departe. Șase blocuri, fiecare cu o singură sarcină.

Titlul spune tipul, numărul de camere, zona reală și un singur diferențiator verificabil: „Apartament 3 camere, Titan, 8 minute de metrou, centrală proprie”. Nu „OCAZIE!!!”, nu cartierul vecin mai bine cotat.

Primul paragraf spune pentru cine e proprietatea: „Pentru o familie care vrea școală și parc la distanță de mers pe jos” orientează mai bine decât trei adjective.

Spațiul, clădirea și zona și condițiile se descriu cu substantive și cifre, în ordinea din diagramă. Pasul următor spune cum se programează o vizionare, fără presiune și fără termene inventate.

Ce face diferența între un text care „vinde” și unul care doar ocupă spațiu nu e entuziasmul, ci specificitatea. „Aproape de metrou” nu spune nimic; „8 minute pe jos până la stația Titan” spune — cu condiția să fie adevărat. Iar un text făcut din fapte e un text ușor de verificat.

Prompt pentru anunț imobiliar: șablonul de bază și variantele pe tip de proprietate

Șablonul funcționează în orice asistent conversațional — ChatGPT, Claude, Gemini. Contează constrângerile, nu rolul.

Descriere de apartament cu ChatGPT sau alt asistent: promptul de bază

Ești redactor de anunțuri imobiliare pentru piața din România.
Scrie textul unui anunț pe baza fișei de date de mai jos.

REGULI DE CONȚINUT
- Folosește EXCLUSIV informațiile din fișă. Nu adăuga dotări, distanțe,
  ani, lucrări sau caracteristici ale zonei care nu apar în fișă.
- Ce e marcat NECUNOSCUT nu se menționează deloc.
- Fără superlative ("cel mai", "unic", "de lux"), fără aprecieri despre
  vecini sau siguranța zonei, fără afirmații despre evoluția prețurilor,
  randament sau "investiție sigură".
- Fără urgență artificială ("ultimul", "se dă repede", "doar azi").
- Cifrele se preiau exact cum apar în fișă, cu unitatea de măsură.

STRUCTURĂ
1. Titlu, max. 70 de caractere: tip, camere, zonă, un diferențiator.
2. Paragraf de deschidere pentru publicul-țintă din fișă (2–3 propoziții).
3. Spațiul. 4. Clădirea și zona. 5. Condițiile. 6. Cum se programează
   o vizionare.
Lungime: 150–220 de cuvinte. Română corectă, cu diacritice.

LA FINAL, separat de anunț: listează fiecare afirmație factuală din text
și rândul din fișă din care provine. Dacă o afirmație nu are rând
corespunzător, marcheaz-o cu [FĂRĂ SURSĂ].

FIȘA DE DATE:
[lipește fișa]

Ultima instrucțiune schimbă fluxul de lucru: nu îi ceri modelului să fie atent, îi ceri să arate de unde a luat fiecare fapt. Lista nu e infailibilă, dar transformă verificarea dintr-o recitire în diagonală într-o confruntare rând cu rând.

Casă sau vilă

La case, greșelile tipice sunt confuzia dintre suprafețe și inventarea utilităților. Adaugă la prompt:

SPECIFIC CASĂ
- Distinge clar: suprafață teren / amprentă la sol / suprafață utilă
  totală / suprafață utilă pe nivel — doar valorile din fișă.
- Utilități: menționează numai pe cele marcate "racordat" în fișă.
  "La poartă" sau "în zonă" se scrie exact așa, nu "toate utilitățile".
- Structură, acoperiș, izolație: doar ce apare în fișă, cu anul lucrării
  dacă e documentat.

Teren

Textele despre terenuri sunt cele mai riscante: modelul „știe” că un teren bun e „intravilan, ideal pentru construcții” și scrie asta din reflex.

SPECIFIC TEREN
- Categoria de folosință și încadrarea (intravilan/extravilan) se preiau
  literal din fișă. Nu deduce una din cealaltă.
- Indicatorii urbanistici (POT, CUT, regim de înălțime) apar numai dacă
  fișa îi citează dintr-un certificat de urbanism, cu data acestuia.
- Nu scrie "ideal pentru" o destinație pe care fișa nu o confirmă.
- Deschidere, acces (drum public/servitute), utilități: ca în fișă.

Închiriere

La închirieri, cititorul vrea condiții, nu atmosferă. Tot aici apare cel mai des limbajul care exclude categorii de oameni.

SPECIFIC ÎNCHIRIERE
- Pune în primele rânduri: chirie, garanție, durată minimă, data
  disponibilității, ce utilități sunt sau nu incluse — din fișă.
- Listează mobilierul și electrocasnicele incluse, exact ca în fișă.
- Regulile casei (animale, fumat) se redau neutru, fără justificări.
- Nu formula criterii despre persoana chiriașului (naționalitate, etnie,
  religie, stare civilă, vârstă). Descrie proprietatea și condițiile,
  nu chiriașul dorit.

Spațiu comercial sau birouri

SPECIFIC SPAȚIU COMERCIAL
- Public: administrator de firmă. Ton sobru, propoziții scurte.
- Ordinea: suprafață, vitrină/acces, înălțime liberă, putere electrică
  instalată, parcare, destinație conform actelor — valorile din fișă.
- Chirie pe mp sau total, cu mențiunea "+ TVA" doar dacă fișa o spune;
  costuri de administrare, dacă sunt în fișă.
- Nu estima trafic pietonal, vad comercial sau cifre de afaceri.

Tehnica de redactare — titluri, deschideri, aceeași voce pe zeci de texte — e subiectul modulului de producție de text din cursul AI pentru Content Creation și Copywriting, care are și o lecție dedicată particularităților limbii române în textele generate.

Adaptarea pe portal și pe public, fără să schimbi faptele

Aceeași proprietate se prezintă diferit unei familii și unui investitor. Se schimbă ordinea și accentul, nu faptele:

Rescrie anunțul de mai jos pentru publicul: [investitor în închiriere].
Păstrează TOATE cifrele și faptele neschimbate. Poți schimba ordinea
informațiilor, paragraful de deschidere și titlul. Nu adăuga nicio
informație nouă și nu face nicio afirmație despre randament sau despre
evoluția prețurilor.

Pentru portaluri, singura sursă serioasă sunt regulile de publicare ale fiecăruia, citite direct. Ca exemplu, regulile Storia prevăd, la data consultării, că se publică un singur anunț pentru un bun imobil, că textul trebuie să descrie obiectul „într-un mod precis, complet și corect, care să nu inducă în eroare, în special în ceea ce privește starea juridică și tehnică, parametrii legați de prețul și locația” acestuia, că prețurile se exprimă la valoarea cu TVA și că este interzisă „manipularea cuvintelor cheie”, adică introducerea în titlu sau în descriere a unor cuvinte-cheie fără legătură cu imobilul. Aceleași reguli exclud linkurile către site-uri terțe, iar anunțurile neconforme pot fi refuzate sau șterse.

Consecințe pentru prompt: nu cere „optimizare SEO” care îndeasă în text nume de cartiere vecine, nu genera trei anunțuri ușor diferite pentru aceeași proprietate și nu lăsa modelul să pună linkuri. Celelalte portaluri au reguli proprii — citește-le pe ale celui pe care publici.

Versiuni RO/EN: traducerea nu e o a doua redactare

Versiunea în engleză se face din anunțul românesc deja verificat, nu separat, din fișă. Altfel ai două texte cu fapte potențial diferite.

Tradu în engleză anunțul de mai jos pentru un cititor care nu cunoaște
piața din România. Păstrează toate cifrele și unitățile (mp, lei/EUR).
Nu adăuga și nu omite fapte. Termeni: "decomandat" = "separate rooms
(no walk-through)"; "centrală proprie" = "individual gas boiler";
"etaj 3 din 8" = "3rd floor of 8". Nu traduce numele cartierelor.
La final, listează cifrele din versiunea EN lângă cele din versiunea RO.

Cifrele din cele două versiuni trebuie să coincidă una câte una, iar orice modificare ulterioară se face în ambele, în aceeași zi.

Verificarea faptelor înainte de publicare

Verificarea nu înseamnă să recitești textul; înseamnă să confrunți fiecare afirmație cu documentul ei.

Două puncte cer atenție specială. Suprafețele: modelul adună sau confundă utilă, construită și balcoane fără să clipească. Și tot ce apare în text fără să fi fost în fișă: nu se verifică ulterior, nu se „lasă, că probabil e adevărat” — se șterge.

Un pas suplimentar util: dai textul final și fișa unui al doilea prompt — „Listează orice afirmație din anunț fără corespondent în fișă și orice cifră care diferă.” Nu înlocuiește verificarea umană, dar prinde scăpările evidente. În agenții, merită ca persoana care verifică să fie alta decât cea care a generat textul.

Clasa energetică în anunț nu e un detaliu opțional

Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată, prevede la articolul 24 că, „în scopul informării potențialilor cumpărători sau chiriași”, investitorul, proprietarul sau administratorul „va preciza în anunțurile de vânzare sau închiriere” informații din certificat cu privire la indicatorii de performanță de la articolul 6 — între care consumul total specific de energie primară, clasa energetică și indicele de emisii echivalent CO2. În forma consolidată consultată, articolul 36 enumeră printre contravenții nerespectarea articolului 24 inclusiv „de către agenții imobiliari/agențiile de publicitate imobiliară”, cu amendă de la 5.000 la 7.500 de lei. Separat, articolul 22 cere ca o copie a certificatului să fie pusă la dispoziția potențialului cumpărător sau chiriaș înainte de contract.

Pentru fluxul cu AI: clasa energetică se trece în fișă din certificat și apare în text ca atare. Modelul nu o „estimează” după anul blocului.

Ce nu ai voie să promiți: practici comerciale înșelătoare și informarea consumatorului

Cadrul general e Legea nr. 363/2007 privind combaterea practicilor incorecte ale comercianților în relația cu consumatorii. Articolul 6 consideră acțiune înșelătoare practica ce conține informații false sau care, în orice fel, inclusiv prin prezentarea generală, induce ori poate induce în eroare consumatorul mediu cu privire la elemente precum existența sau natura produsului, principalele lui caracteristici, prețul ori modul de calcul al prețului — și îl determină să ia o decizie pe care altfel nu ar fi luat-o. Articolul 7 tratează omisiunea înșelătoare: a omite sau a prezenta neclar, ambiguu ori în contratimp o informație esențială. Pentru practicile înșelătoare, articolul 15 prevede, în forma consolidată consultată la 22 septembrie 2026, amendă de la 20.000 la 100.000 de lei, contravențiile fiind constatate de Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor.

Un detaliu de actualitate: prin OUG nr. 18/2026, lista de la articolul 6 menționează explicit și „caracteristicile sociale sau de mediu” și durabilitatea, cu aplicare de la 27 septembrie 2026. Formulări ca „casă eco” sau „clădire verde”, pe care modelele le produc cu plăcere, au nevoie de un document în spate.

În completare, Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor consacră, la articolul 18, dreptul consumatorilor de a fi informați „în mod complet, corect și precis, asupra caracteristicilor esențiale ale produselor și serviciilor”.

Legea 363/2007 vizează relația dintre comercianți și consumatori — agenții, dezvoltatori, agenți care acționează profesional. Proprietarul persoană fizică care își vinde locuința nu e, de regulă, în această ipoteză, dar regulile portalului i se aplică oricum, iar răspunderea față de cumpărător pentru ce a declarat rămâne o chestiune de drept civil.

Tradus în formulări, pentru un text generat:

Filtrul se poate automatiza parțial: un prompt care cere „listează orice promisiune, predicție, superlativ, apreciere subiectivă și formulare de urgență” îți arată ce trebuie tăiat. Decizia rămâne a ta.

Trebuie să menționezi că textul a fost scris cu AI?

Pentru cei care publică, articolul 50 din Regulamentul (UE) 2024/1689 vizează conținutul de tip deepfake și textul generat de AI publicat pentru a informa publicul despre chestiuni de interes public — cu excepția textului revizuit de un om, pentru care cineva își asumă răspunderea editorială. O descriere de apartament verificată și asumată de agent nu pare să intre în această ipoteză; încadrarea concretă se discută cu un consilier juridic. Imaginile modificate digital urmează alte reguli și ies din subiectul acestui ghid. Regulile sunt sistematizate în cursul Etichetare și Transparență Conținut AI.

Date personale în anunț și în prompt

Un anunț imobiliar atinge ușor persoane: proprietarul, chiriașul actual, vecinii. Regulamentul (UE) 2016/679 se aplică oricărei informații despre o persoană fizică identificată sau identificabilă, iar regulile portalurilor merg în aceeași direcție — cele ale Storia, citate mai sus, exclud din anunț datele care pot duce la identificarea unei persoane fără acordul ei expres.

Reguli de lucru:

• În prompt nu intră numele proprietarului, telefonul lui, CNP-ul, numărul cadastral, copia actelor. Nu lipi în conversație extrasul de carte funciară — transcrie în fișă doar cifrele de care ai nevoie.
• În anunț apar datele de contact ale celui care publică, nu ale proprietarului, dacă sunt persoane diferite. Nu apar motivul vânzării, situația familială, programul proprietarului („plecat toată ziua”) sau detalii despre chiriașul actual.
• Adresa se publică la nivelul de precizie agreat cu proprietarul. Numărul apartamentului nu apare niciodată.
• Instrumentul contează: criteriile de alegere și de configurare a unui asistent AI pentru firmă sunt în ghidul despre datele clienților în ChatGPT și GDPR.

Greșelile frecvente ale descrierilor de proprietăți generate

Inflație de adjective și calcuri din engleză. „Superb”, „rafinat”, „locație premium”, „bucură-te de” — fiecare adjectiv fără acoperire scade credibilitatea celorlalte fraze. Cere explicit substantive și cifre, apoi fă o trecere de redactare în română firească.

Texte identice în tot portofoliul. Același prompt, aceeași deschidere; după câteva anunțuri, tiparul devine vizibil. Variază paragraful de deschidere în funcție de public și lasă diferențiatorul real al proprietății să conducă textul.

Zona descrisă din „cunoștințe generale”. Modelul poate plasa un parc sau o stație de metrou acolo unde nu există. Despre zonă intră în text doar ce ai măsurat tu.

Anunțul care nu mai e adevărat. Textul a fost corect la publicare, dar prețul s-a schimbat ori proprietatea s-a rezervat. Verificarea se reia la fiecare modificare a fișei; fișa, nu anunțul, e documentul principal. Arhivează fișa, textul și data verificării: când cineva contestă o afirmație, poți arăta de unde provine fiecare cifră.

Întrebări frecvente

Pot folosi ChatGPT pentru descrierea unui apartament fără să încalc vreo regulă? Da, instrumentul cu care redactezi nu e problema. Răspunderea pentru conținut rămâne a celui care publică: dacă textul conține o dotare inexistentă sau o promisiune de randament, faptul că a scris-o un model nu schimbă nimic.

Trebuie să trec clasa energetică în anunț? Legea nr. 372/2005, republicată, prevede la articolul 24 că anunțurile de vânzare sau închiriere precizează informații din certificatul de performanță energetică, iar printre cei sancționabili îi enumeră și pe agenții imobiliari. Valorile se preiau din certificat, nu se estimează.

Ce fac dacă modelul adaugă detalii pe care nu i le-am dat? Le ștergi. Apoi întărești promptul: folosirea exclusivă a fișei, marcarea explicită a câmpurilor necunoscute și lista de surse la final. Un detaliu marcat [FĂRĂ SURSĂ] nu intră în anunț.

Pot cere AI-ului să scrie că proprietatea e o investiție bună? Poți cere, dar nu e o idee bună să publici. Afirmațiile despre randament sau despre evoluția prețurilor sunt predicții prezentate ca fapte și pot fi privite ca informații care induc în eroare, în sensul Legii nr. 363/2007. Rămâi la fapte documentabile.

Este obligatoriu să menționez că anunțul a fost redactat cu AI? Articolul 50 din Regulamentul (UE) 2024/1689 vizează textul publicat pentru a informa publicul despre chestiuni de interes public și exceptează textele revizuite și asumate editorial de un om. Un anunț verificat de agent nu pare să intre aici; încadrarea exactă se stabilește cu un consilier juridic.

Concluzie

Un model de limbaj scrie un anunț imobiliar mai repede decât orice om și, lăsat singur, mai puțin exact decât orice agent atent. Rezolvarea e să-i dai rolul potrivit: primește o fișă de date completată din documente, redactează într-o structură fixă, își arată sursele, iar un om confruntă cifrele cu actele înainte de publicare.

Clasa energetică vine din certificat, promisiunile se taie, datele personale rămân în afara promptului, iar variantele se fac din textul verificat. Un anunț scris așa se citește bine tocmai pentru că e făcut din fapte — iar faptele sunt singurul lucru din el pe care nu ți-l poate furniza niciun model.

Surse și resurse oficiale

• Legea nr. 363/2007 privind combaterea practicilor incorecte ale comercianților în relația cu consumatorii — Portal Legislativ
• Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată — Portal Legislativ
• Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, republicată — Portal Legislativ
• Regulamentul (UE) 2016/679 privind protecția datelor — EUR-Lex
• Regulamentul (UE) 2024/1689, articolul 50 — obligații de transparență
• Storia — reguli de publicare a anunțurilor

Articol informativ, publicat la 22 septembrie 2026; nu constituie consultanță juridică. Textele de lege sunt redate după formele consolidate de pe Portalul Legislativ la această dată; verifică forma în vigoare și regulile portalului pe care publici, iar pentru situații concrete consultă un avocat.